Физлицо-арендодатель не должен включать в НДФЛ-базу компенсацию расходов на коммунальные услуги, если без арендатора этих расходов не было бы вовсе.

Источник: Письмо Минфина от 01.02.2019 № 03-04-05/5889

Обычно арендатор перечисляет арендодателю деньги не только за возможность пользоваться жильем, но и оплачивает коммунальные услуги. Денежные средства, получаемые «физиком»-арендодателем в виде платы за пользование жилым помещением, безусловно являются доходом арендодателя, подлежащим обложению НДФЛ. А вот с налогообложением компенсации коммунальных расходов все немного сложнее.

Дело в том, что плата за коммунальные услуги включает в себя:

- постоянную составляющую, которую нужно платить независимо от того, пользуется ли кто-нибудь помещением или нет;

- переменную часть, размер которой зависит от факта и объема оказания коммунальных услуг (например, плата за электричество).

Так вот суммы, которые арендатор перечисляет арендодателю в качестве возмещения коммунальных расходов, размер которых не зависит от их фактического использования, арендодатель должен включить в базу по НДФЛ как доход. А компенсация арендатором расходов на коммунальные услуги, размер которых определяется по счетчику, не образует экономической выгоды у арендодателя. Соответственно, эти суммы не облагаются НДФЛ.

Кстати, аналогичный подход могут применять не только арендодатели, уплачивающие НДФЛ, но и самозанятые граждане, перешедшие на уплату налога на профессиональный доход.